Mieszkanie na wynajem jako inwestycja - czy to się opłaca w 2026

Kupno mieszkania pod wynajem to w Polsce wciąż jedna z najpopularniejszych form inwestowania. Ale czy w 2026 roku, przy obecnych cenach nieruchomości i stopach procentowych, to nadal ma sens? Policzmy.

Ile trzeba zainwestować?

Weźmy przykład: mieszkanie 2-pokojowe (40 m²) w Poznaniu, kupione od dewelopera. Cena zakupu to ok. 350 000-400 000 zł. Do tego dochodzi:

• Wykończenie: 50 000-70 000 zł (stan pod klucz)
• Umeblowanie: 15 000-25 000 zł
• Koszty transakcyjne (notariusz, prowizje): 5 000-8 000 zł

Łączna inwestycja: ok. 430 000-500 000 zł.

Ile można zarobić na wynajmie?

Czynsz najmu za 2-pokojowe mieszkanie w dobrej lokalizacji w Poznaniu to ok. 2 200-2 800 zł miesięcznie. Brzmi nieźle, ale trzeba odjąć koszty:

• Czynsz administracyjny: 400-600 zł/mies.
• Podatek ryczałtowy (8,5%): ok. 200 zł/mies.
• Ubezpieczenie: 30-50 zł/mies.
• Fundusz remontowy i naprawy: 100-200 zł/mies.
• Okresy pustostanu (średnio 1 miesiąc w roku): minus ok. 200 zł/mies. w przeliczeniu

Realny zysk netto: ok. 1 200-1 800 zł miesięcznie, czyli 14 400-21 600 zł rocznie.

Stopa zwrotu

Przy inwestycji 450 000 zł i rocznym zysku netto 18 000 zł, stopa zwrotu wynosi ok. 4%. To mniej niż lokaty bankowe w szczytowym momencie 2023-2024, ale trzeba pamiętać o jednej rzeczy: nieruchomość zyskuje na wartości.

Jeśli mieszkanie drożeje o 5-7% rocznie (co obserwujemy na rynku pierwotnym w dużych miastach), to łączny zwrot z inwestycji (czynsz + wzrost wartości) sięga 9-11% rocznie. I to jest główny argument za nieruchomościami.

Ryzyka, o których mało kto mówi

Problematyczny najemca - zniszczone mieszkanie, brak płatności, konieczność eksmisji. Ubezpieczenie OC najemcy i dobra umowa najmu okazjonalnego zmniejszają ryzyko, ale go nie eliminują.

Pustostany - w miastach studenckich (jak Poznań) jest sezonowość. Latem znajdziesz najemcę trudniej.

Koszty utrzymania - po 5-10 latach mieszkanie wymaga odświeżenia. Malowanie, wymiana sprzętów, drobne naprawy to 5 000-15 000 zł co kilka lat.

Płynność - pieniędzy z nieruchomości nie wypłacisz na następny dzień. Sprzedaż trwa tygodnie lub miesiące.

Bydgoszcz vs Poznań - gdzie lepiej inwestować?

W Bydgoszczy ceny zakupu są niższe (300 000-370 000 zł za podobne mieszkanie), ale czynsze też. Najem 2-pokojowego mieszkania to ok. 1 600-2 200 zł. Stopa zwrotu wychodzi podobnie (3,5-4,5%), ale niższy próg wejścia sprawia, że inwestycja jest dostępniejsza.

W Poznaniu wyższy popyt na najem (studenci, specjaliści IT) oznacza mniejsze ryzyko pustostanu, ale wyższy koszt wejścia.

Czy to się opłaca?

Jeśli masz wolny kapitał, planujesz na co najmniej 10 lat i jesteś gotowy na okazjonalne kłopoty z najemcami - tak. Nieruchomości to stabilna inwestycja, która chroni przed inflacją i generuje pasywny dochód.

Ale jeśli musisz wziąć kredyt na 80-90% wartości, koszty odsetkowe zjedzą większość zysku z najmu. W takim przypadku lepiej poczekać na wyższy wkład własny.

Monitoruj ceny mieszkań inwestycyjnych na analizainwestycji.pl.