Dlaczego odbiór mieszkania od dewelopera jest tak ważny?

Podpisanie protokołu odbioru to moment, w którym przejmujemy odpowiedzialność za mieszkanie. Każda przeoczona usterka może później oznaczać wydatek z własnej kieszeni. Według danych firm zajmujących się odbiorem technicznym, w przeciętnym nowym mieszkaniu wykrywa się od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu usterek, począwszy od drobnych zarysowań aż po poważne problemy z instalacjami.

Znowelizowana ustawa deweloperska z 2021 roku (obowiązująca od 1 lipca 2022) wprowadziła pojęcie wady istotnej, czyli takiej, która uniemożliwia lub znacząco utrudnia korzystanie z lokalu. To zmiana, która daje nabywcom konkretne narzędzie. Przy stwierdzeniu wady istotnej można po prostu odmówić odbioru mieszkania.

Co dokładnie sprawdzić podczas odbioru?

Zanim wejdziesz do mieszkania, zabierz ze sobą kopię umowy deweloperskiej z załącznikiem opisującym standard wykończenia. To właśnie ten dokument rozstrzyga, co deweloper miał dostarczyć.

Ściany i tynki. Poziomicą sprawdź pionowość ścian i równość tynków. Norma PN-B-10110 dopuszcza odchylenia do 3 mm na metr w przypadku tynków kategorii III. Szukaj pęknięć, wybrzuszeń i śladów wilgoci, szczególnie w narożnikach i przy oknach.

Okna i drzwi. Otwórz i zamknij każde okno, sprawdź szczelność testem kartki papieru (włóż między skrzydło a ościeżnicę i zamknij, a jeśli kartka wychodzi bez oporu, to uszczelki nie działają prawidłowo). Skontroluj okucia, klamki i mechanizmy mikrowentylacji.

Podłoga. Posadzka betonowa (wylewka) powinna być równa i wolna od spękań. W łazience zweryfikuj spadki w kierunku odpływu. Wystarczy wylać trochę wody i obserwować, czy spływa we właściwą stronę.

Instalacje. Przetestuj każde gniazdko elektryczne (ładowarka do telefonu wystarczy), włączniki światła i punkty oświetleniowe. Sprawdź ciśnienie wody w kranach i działanie wentylacji, bo kartka papieru przyłożona do kratki wentylacyjnej powinna się utrzymać samodzielnie.

Jakie są terminy i prawa nabywcy po odbiorze?

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad zapisanych w protokole. Jeśli w tym czasie nie odpowie, uznaje się, że wady zostały przez niego zaakceptowane. Na usunięcie usterek deweloper dostaje 30 dni od podpisania protokołu, a termin może zostać wydłużony tylko wtedy, gdy deweloper wskaże konkretną przyczynę opóźnienia.

Warto wiedzieć, że od momentu przejęcia kluczy biegnie 5-letni okres rękojmi za wady fizyczne. Nawet jeśli coś umknie podczas odbioru, usterka ujawniona w ciągu tych pięciu lat nadal obciąża dewelopera.

Czy warto zatrudnić inspektora do odbioru mieszkania?

Profesjonalny odbiór techniczny z inspektorem budowlanym kosztuje od ok. 150 do 600 zł w zależności od metrażu i firmy. Biorąc pod uwagę, że średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Bydgoszczy przekracza 11 000 zł, jest to ułamek wartości nieruchomości. Inspektor dysponuje sprzętem pomiarowym (kamera termowizyjna, wilgotnościomierz, dalmierz laserowy), którego zwykły nabywca raczej nie ma w domu.

Sam odbiór trwa od 30 minut do nawet 4 godzin, bo im większe mieszkanie i więcej usterek, tym dłużej to zajmuje. Nie ma sensu się spieszyć. Protokół z odbioru to jedyny dokument, który potem ma znaczenie w ewentualnym sporze z deweloperem.